[임장] 서울에서 3억대 전세 구하기 : 구로편

 

탈옥수님, 23년 1월이면 전세 2년 만기인데,
2년 더 연장하실 계획이신가요?

우리 부부는 23년 1월이면 2년을 꽉 채우게 된다. 부동산 중개인으로부터 며칠전에 전화를 받았다.
우린 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있어서 고민이 생겼다. 이자가 부담되기 시작했기 때문이다.

美 연준, 4연속 자이언트 스텝…한은도 24일 금리인상 확실시(종합2보) | 연합뉴스 (yna.co.kr)

美 연준, 4연속 자이언트 스텝…한은도 24일 금리인상 확실시(종합2보) | 연합뉴스

 

11월 미국 FOMC가 4연속 자이언트 스텝을 하면서 기준금리 4%로  한국은행 기준금리 3%와 1%의 격차가 발생했다.
그래서 오는 24일 한국은행도 기준금리를 6차례 연속으로 올릴 것으로 예상된다. 그것도 0.5% 빅스텝으로
이자 부담이 너무 심해지고 있다. 조치가 필요해서 우리 부부는 집을 보러 다니기로 했다.

 

여기서 잠깐! 계약 갱신 청구권이란?

ㆍ 20년 7월 임대차 3법 개정 : 주택임대차 보호법 및 부동산 거래신고법 개정안 계약갱신청구권 (2+2) : 2년 임차계약 후 1회에 한해 추가 2년 보장 전월세상한제 (5% 상한) : 임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한 전월세신고제 (30일내 신고) : 보증금 6천만원, 월세 30만원 초과 시, 계약 체결일로부터 30일 이내 신고

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서울에서 3억대 전세 매물 찾기 : 구로편

구로의 3억대 전세 매물을 보러 다녔다. 
요즘 부동산 경기가 안좋아서 그런지 부동산에 관심 문의만 해도 전화가 바로 온다. 2년전과 사뭇 다른 분위기다.
부동산과 약속을 잡고 집을 구경했다.

3억대 전세 매물 주요 POINT (각 항목당 1점씩 총 5점 만점)

• 평수 : 20평대 (25평) : 전용 17평 이상 선호 
• 가격 : 3억~ 최대 4억
• 교통 : 지하철 역과 도보 10분 이내 거리
• 집구조 : ex 워시타워 설치 공간, 냉장고, 집방향, 주차시설 등
• 인프라 :  마트, 병원, 공원, 학교 등

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임장 순서

🏡 구로 두산 아파트 (1285세대 / 1998.11)

22평형 (복도식) 매물 (전세 3억1천만원 / 3억2천만원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 2.4점
- 평수 : 0.2점
- 가격 : 1점
- 교통 : 0.5점 (7호선 애매)
- 집구조 : 0.2점 (워시타워 공간x, 주차공간 부족 등)
- 인프라 : 0.5점 (전통시장 근처)

ㆍ특징
- 동네 신혼 부부 많아 보임 
- 지하주차장은 있으나 넉넉하지 않아보임
- 7호선 남구로역과 도보 5분 거리 
- 전통시장(구로시장) 도보 5분 거리
- 22평형엔 워시타워 설치 어려움

🏡 이화 우성 아파트 (497세대 / 1998.7)

25평형 (복도식/고층) 매물 (전세 4억원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 2.8점
- 평수 : 0.7점
- 가격 : 0.2점 (이 가겨이면 글쎄..)
- 교통 : 0.7점 
- 집구조 : 0.7점 (주차 우수, 복도식)
- 인프라 : 0.5점 (마트 없음)

ㆍ특징
- 지하주차장 3층 / 연결X (세대당 1대)
- 영서중/초등학교 바로 옆에 있음
- 2호선 대림역과 도보 7~8분 거리 
- 주변 음식점, 은행, 교회 등 있으나 마트 없음
- 낮은 언덕 위에 위치 / 지대가 높아서 시야 간섭 x

🏡 구로 현대 아파트 (591세대 / 1992.5)

23평형 (복도식/중간층) 매물 (전세 3.2억 or 보증금2억 50만원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 3.2점
- 평수 : 0.5점
- 가격 : 1점
- 교통 : 0.7점 
- 집구조 : 0.3점 (이상한 일본식 인테리어, 지하주차장x)
- 인프라 : 0.7점 (구디단 직장 단지 근처)

26평형 (복도식/저층) 매물 (전세 4억원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 2.9점
- 평수 : 0.8점
- 가격 : 0.2점
- 교통 : 0.7점 
- 집구조 : 0.5점 (지하주차장x, 1층)
- 인프라 : 0.7점 (전통시장 근처)

ㆍ특징
- 지하주차장 없음 (세대당 0.6대)
- 영서중/초등학교 바로 옆에 있음
- 2호선 대림역과 구로디지털단지 사이 (도보 7~8분 거리) *신안산선 특수가 있을 수 있음
- 지상철이 지나나, 소음 거의 없음
- 구로디지털 단지의 직장 인프라 우수함

🏡 대림동 성원 상떼빌아파트 (220세대 / 1995.10)

26평형 (계단식/중간층) 매물 (전세 4억원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 3.0점
- 평수 : 0.8점
- 가격 : 0.2점
- 교통 : 0.5점 
- 집구조 : 0.8점 (저층)
- 인프라 : 0.7점 (도서관, 체육시설, 마트 등)

26평형 (계단식/저층) 매물 (전세 3.5억원) 
ㆍ총 점 (5점 만점) : 3.5점
- 평수 : 0.8점
- 가격 : 0.7점
- 교통 : 0.5점 
- 집구조 : 0.8점 (저층)
- 인프라 : 0.7점 (도서관, 체육시설, 마트 등)

ㆍ특징
- 지하주차장 2층 (연결 o)
- 2호선,1호선 신도림 (도보 12~15분 거리) *버스정류장 근처
- 소형 단지 단점이나 관리 상태 준수
- 앞 주택단지여서 시야 간섭x

임장 결론 
대림동 상떼빌 (3.5점) > 구로현대 (3.2점) > 이화우성 (2.8점) > 구로두산 (2.4점)

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임장을 마치며..

서울에서 3억원대 매물을 찾으려고 보니,
구축 (25년이상), 복도식, 작은평수 (20평대 초반)에 국한되어, 진흙 속 진주 찾는 훈련이 필요하다. 

부동산 경기 하락이 심화되면서, 예전보다 가격이 내려왔지만 임장하면서 느낀 점은 구로쪽이나 대림, 신도림 등 가격이 아직 덜 하락한 느낌이다. 오래된 구축에 복도식 지역적 특징 등을 감안하면 25평 이하가 전세 4억은 가격이 상대적으로 높다고 느껴진다. 몇 주 혹은 몇 달 뒤에는 가격이 더 내려갈 것으로 예상된다.

도림천 그리고 2호선을 경계로 우측 영등포구 대림동 / 좌측 구로구 구로동으로 나뉜다
대림동엔 차이나 타운이 형성되어, 중국 현지의 음식과 문화를 느낄 수 있어서, 나는 좋았다
허나, 부동산 동네의 입지와 가격에는 이 점이 단점으로 여겨질 것으로 보인다.

매주 3억원대 전세 매물을 찾아다니면서, 임장을 통해 많이 보고 느끼고 해야! 우리 부부의 판단이 더 명확해질 것이다.
3억원대 전세 매물을 찾기 위한 우리의 여정은 이제 시작이다. 화이팅 합시다~!

★임장의 묘미 : 맛집 추천★

 "봉선마라탕" 

오른쪽은 직접찍은 가지튀김이다. 맛있엇다. 메뉴가 다양해서 다음에 한번 더 가서 다른 메뉴를 먹어보고 싶었다.
마라탕 8천원 ~ 가지튀김 14천원으로 저렴하게 먹을 수 있다. 맥주와 함께 했다면 크으...
마라탕은 드실 때, 양고기가 들어간 11천원 짜리 메뉴를 추천함!

대림 봉선마라탕

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