[독서] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 1탄 경매 입문용 책 추천

박희철 (파이팅팔콘) 지음

권리분석은 1분이면 끝난다
by 파이팅팔콘

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유튜브를 보다가 파이팅팔콘님이 웃으면서 얘기했던 게 생각난다 
1분이면 권리분석이 끝난다
가능한 것일까? 여러 물건을 접하고 오랜기간 공부를 해서 그런 것은 아닐까? 
의구심을 갖고 책을 읽기 시작했다. 
결론은 초보자에게 1분은 과장이지만 보통의 물건은 5분 이내에 분석을 할 수 있다는 인식을 심어주었다.

책을 완독하고 복습하고자 포스팅을 시작한다~

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제 1장 : 경매 공부, 1주일이면 충분하다

이 파트를 요약하자면, 권리분석이 복잡하지 않은 물건은
일주일 정도 공부한 지식으로도 충분히 차익 실현을 할 수 있다는 점이다
1. 잘 아는지역 투자
2. 대항력이 없는 물건 (소유주가 직접 점유하고있는)
3. 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련됨
    - 법원에서 시행하는 법적 제도 "부동산 인도명령" : 1달 이내에 강제 집행을 진행할 수 있음

제 2장 : 권리분석 4 STEP

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기에서도 권리분석 내용은 있지만 
조금 더 정리가 된 느낌으로 책을 읽었다

권리분석  4 STEP
1. 말소기준권리 찾기 - 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권
    말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자 인수 / '이후'의 권리는 소멸 (낙찰자 부담 없음)

2. 인수되는 권리 찾기
    소멸되지 않고 인수되는 권리 : ① 배당요구하지 않은 선순위전세권 : 낙찰자 전세권을 인수해야함 = 입찰가 산정시 감안
                                                     ② 건물철거 및 토지인도청구 가처분 ③ 유치권 ④ 법적지상권'
   -> 초보자는 공부가 충분하지 않으면 4가지 조건이 있으면 거른다

3. 임차인 권리분석
     핵심적인 용어 = 대항력 
     1) 대항력 설립 요건 : ① 실제 점유 ② 전입신고 (다음 날 '0'시 대항력 발생) ③말소기준권리보다 앞서야함
     2) 임차인 배당, 우선변제권 확보해야함
         ① 대항력과 확정일자 받아야함 ② 배당요구 종기일 내 배당요구 ③ 종기일까지 대항력 유지
        * 배당 순서 : 전입신고일과 확정일자 받은 날 중 더 늦은 날짜 기준 
     3) 소액임차인을 위한 최우선변제권
         최우선변제권 요건 : ① 대항력을 갖춤 ② 소액 임차인 보증금 범위 해당 ③ 종기일 이내 배당요구

4. 서류 및 기타 권리 확인
    법원사이트가면 무료로 열람할 수 있으나, 유료 사이트 이용하면 모두 쉽게 찾을 수 있음 
    매각 물건명세서 체크 포인트
    1) 최선순위 설정 일자 : = 말소기준권리
    2) 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역  : 임차인이 있는 경우 대항력과 배당요구 여부 확인
    3) 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 확인
    4) 비고란 : 특별매각조건 등을 반드시 체크

제3장 경매 실전 4STEP

경매실전 4 STEP

STEP 1. 물건 검색
1. 실패하지 않는 물건 검색
    1) 내가 잘 아는 곳
    2) 내가 살고 싶은 지역
    3) 신규 아파트 단지
    4) 대단지
    5) 교통이 편한 곳
    6) 학군이 좋은 곳
    7) 브랜드가 좋은 곳

2. '지도 검색'을 활용해 물건 찾기
    1) 잘 아는 지역이나 관심지역 부터 지도 검색으로 찾기
    2) 대단지 또는 신규 아파트 단지 찾기
    3) 교통이 좋은 지역 찾기

3. 쉬운 물건으로 시작하자
   1) 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
   2) 명도에 어려움이 없는 물건 
      ① 보증금 전액 받는 임차인 ② 소액임차인 점유 -> 배당받으려면 '명도 확인서' 가 필요함

STEP 2. 온라인 조사
1.포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
   1) 인터넷 지도 및 거리뷰 확인 : ① 주변환경 편의시설 조사 (지하철, 학교, 병원 등)
                                                      ② 해당 물건 위치 파악 ③ 주요시설과의 거리 측정 (지하철)

   2) 매물 시세 및 실거래가 조사
       ① 매물 정보 시세 : 비슷한 조건 (평형 등) 최저가 / 고가 확인
       ② 실거래가 확인
       ③ 단지, 학군 기타 정보 파악

   3) 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용 : 맘카페 등

STEP 3. 오프라인 조사
    1. 동네 한바퀴 돌아보기

    2. 시세는 세곳 이상의 중개사무소 조사
    
    3. 체납 관리비를 알아보기 - 체납액 중 공용 부분 해당 금액 / 연체 이자 / 연체된 기간
     * 정보를 안알려주면 체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60%가 공용부분이라고 생각하면 됨
 
    4. 물건 조사 체크리스트 활용
 

 

이후 STEP 4는 2탄에서 정리하겠음~