[독서] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 2탄 - 경매 입문용 책!

 

쿵쿵나리 쌤의 책에 대해서 느낀점 배운점에대해서
마무리를 지으려고 한다

나는 이제 책을 읽으면 이 책으로부터 얻은 3가지 이상은 꼭 기입하고 간직하고 기억할 것이다!
책을 읽고나면 읽었지만 자세히 기억이 나지 않아 아쉬운 점이 많다
그 당시는 느낀 점이 많지만 시간이 지나면 그 기억이 휘발되버리곤 한다.
나의 머리를 믿지 않는다 기록하고 또 기록하고 공부한다~! 

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경매의 가장 기본이 되는 권리분석이란?

어제 등기부등본 열람하는 방법을 게시했다. 쫄지말자 생각했던 것보다 간단하다

등기부등본에 대한 간략한 소개
'[독서] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 1탄 - 경매 입문용 책!' 수정하기 (tistory.com)

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권리분석 FLOW

 

권리분석을 글로 설명하기 어려워서 플로우 차트로 대략 만들었다.

1. 말소기준권리 찾기
   ① (근)저당 ② (가)압류 ③ 담보가등기 ④ 경매기입등기
   보통은 근저당과 가압류 사례가 많다

2. 임차인 유무 확인
   1) 임차인이 없고 소유자가 살고 있다? ->권리분석 끝
   2) 임차인이 있다 -> 다음단계 이동

 

3. 대항력 유무 확인
   1) 대항력이 없다? -> 권리분석 끝
   2) 대항력이 있다? -> 다음단계 이동

대항력이란? 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 집주인 (임대인)이 변경되더라도 임차 주택에 대하여 임대차 내용을 주장 할 수 있는 벌률상 권리를 뜻함 따라서, 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 됨. 대항력 요건 1) 앞서 언급한 말소기준권리 (최선순위권리) 4가지 (저당,압류,담보가등기,경매기입등기) 보다 앞서 임대차 계약을 함 2) 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야함 -> 전입 다음 날 00시부터 대항력이 생김

4. 임차인 우선변제권 확인
   1) 최우선 변제권이 없다? -> 권리분석 끝
   2) 우선 변제권이 없다? -> 권리분석끝

최우선변제권이란? 경매 또는 공매 시, 해당 주택의 낙찰대금에서 근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리 임대차보호법으로 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 제도 [인정요건] 1) 경매이깁등기 이전에 대항력 갖춰야 함 2) 보증금의 액수가 소액 보증금에 해당되어야 함 (지역마다 다름 / EX 서울 보증금 1억1천만원 이하, 최우선 변제액 3.7천만원) 3) 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 해야함 4) 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야함 우선변제권이란? [인정요건] 1) 대항력을 갖춰야 함 2) 임대차계약서에 확정일자를 받아야함 3) 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 해야함 4) 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야 함

5. 임차인 미배당금 유무 확인
  1) 미배당금 없다? -> 입찰가 산정
  2) 미배당금 있다? -> 인수금액 감안하여, 입찰가 산정

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느낀점

 경매 공부를 시작하려고 하는 분들에게 이 책을 강력하게 추천한다. 딱딱한 느낌 없이 본인의 낙찰 사례를 중심으로
에피소드를 생생하게 보여주기 때문에 그 모든 현장에 같이 동행하는 느낌을 받는다

이 책을 읽은 후에 조금 더 경매에 대한 법적인 내용, 경매 진행절차 등이 체계적으로 정리된 책을 읽는 것이 
좋을 것 같다. 

 나는 좋은 자기계발서를 읽으면 마음이 뜨거워진다. 이 책 역시 나의 마음을 뜨겁게 만들어주었다.
내년 23년을 맞이 하기 이전에 우리 부부는 목표를 세웠다. 23년도 부동산 낙찰 3개 받기! 
낙찰 수에 집착하는 것은 아니지만 공부만 하고 실천을 하지 않으면 소용이 없다는 것을 깨닫고 있는 요즘이다
행동하는 자에게 변화가 생겨나고 부가 따라올 것이다. 그렇게 믿고 공부하고 움직인다

 

[ 책을 읽고 얻은 점]

1. 할 수 있다는 마음가짐 / 행동으로 이어지게 하는 마음의 열정

2. 경매에 대한 기본적인 FLOW  이해 (체계적이진 않음)

3. 생생한 사례를 통해 경매에 대한 간접 경험을 할 수 있음
  ( 입찰가 산정, 수익률 계산, 임장, 명도, 인테리어, 세금계산, 대출)

4. 명도 팁
   (제 3자 화법, 내용 증명, 이사비용 등)