23.07.03 - 싸게 사서 비싸게 판다.

23.07.03 자유영혼 강의 복기 / 부동산 전망 이란? / 가치 있고  저평가된 A 보는 방법

■ 부동산 전망
- 1년 후 집값 오를까? 떨어질까?
- 왜 전문가들 매번 틀릴까? 

미래를 예측하는건 사람이 할수 없는 일.
전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다. -워런버핏-

철저하게 결과를 낸 사람만 믿는다.
누군가 돈 100억 넘은 사람이면 인정, 아닌 사람은 소음으로 듣느다.

결론. 시장전망을 하는 건 불가능
파도에 따라 수영을 하는 방법을 배워야 한다.

상승할 때의 시나리오
나는 수익을 얻을 수 있는가?  허나 씨앗을 심어야, 상승 할때 수익 볼 수 있음

하락할 때의 시나리오
내가 가진 자산은 안전한가?

ㆍ투자하는 건 디폴트 값이다. 물속에 들어가야 한다면, 어떤 파도를 어떻게 타는 지 방법을 배워라.
어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는건 내가 하는 것이다.

하락장일때
내 물건이 그럼에도 찾는 사람 잇는가? 가치가 있으면 버티고
가치가 없으면 매도 하라.

부동산 전망
- 지금은 서울의 약 30 %는 타이밍 지남, 2년 기다려야함, 충분히 한번 더 기회가 올 거 같음
- 수도권/지방 고점 대비 30% 가격 빠졌다면 괜찮다고 본다.
- 충분히 좋은 입지인데 고점 대비 40%-50% 이상 빠졌다. 면 반드시 들어가야 한다 라고 본다.
- 시장의 분위기와 반대로 가야한다.
- 현재 수도권/지방 물반, 고기반 좋은 시기라고 보인다.
- 조심스럽게 예상하면, 빠진 전세가 2년, 4년 뒤에 다 회복해봄
- 임대사업자 법안이 나오면 잘 활용해야 한다, 전세 폭등할때 임대사업자 혜택(양도세) 등 기회가 오면 열리는 것임.
- 투자를 하고 상승장 까지 기다린다.
- 그 기다림이 어렵지만, 실제로 돈을 버는 건 투자한 물건을 기다리는 것. 통찰력을 쌓고, 투자 하고, 

■ 투자할 아파트 찾는 법
- 똘똘한 한채 전략은 초보에게 가장 좋은 전략이지만, 하락장 견딜 수 있는 사람 = 버틸 수 있고 & 종자돈 있는 사람.
- 모두가 용기를 낼 때 나는 두려워하고, 두려워할 때 나는 용기를 낸다.

■ 좋은 투자 : 가치 있는 물건을 저평가된 가격에 사는 것.

Q. 나는 가치 있는 물건을 판단할 수 있는가?
= 수요가 많고, 공급이 낮은 것 = 대체할만한 것이 없는 것 = 압구정 현재 / 학군 & 직장 & 브랜드

Q. 나는 저평가를 판단할 수 있는가? (이게 더 어려움)

가치 투자 = 가치 물건 판단 능력 + 저평가 판단 = 지향하는 투자 방식
가장 좋은 투자 = 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

ㆍ가치 = 수요가 많고 독점,
ㆍ타이밍 어떻게 보는가 
= 날씨 시기 처럼, 갑자기 춥고 덥지 않음, 서서히 변함 (봄 여름 가을 겨울 처럼)
= 무릎에 사서 어깨에 팔아라.

입지가 좋더라도 타이밍이 좋지 않으면, 기다리기가 쉽지 않음
EX) 분당 아파트 06년 6억 > 14년 4억 (8년 기다림) > 16년 12억 (10년 기다림)
⇒ 최악 시나리오 : 6년도에 사서 14년도에 팔고 전세로 전환해서 살다가 16년도 상승 쳐다보는 상황....😱

좋은 투자 = 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것
나쁜 투자 = 가치가 성장하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것
최악 투자 = 가치 보통, 부동산 나쁜 타이밍
상장폐지 투자 = 가치가 하락하는 부동산

- 좋은 입지라도 가격이 가치보다 비싸면 가격이 조정 될 때까지 기다려야 한다.
- 최근 3년간 하락하거나 오르지 않은 물건이 오히려 관심을 가지고 지켜봐야 한다.
- 만약 수요가 있는 곳이 할인한다면 적극적으로 용기내 매수한다.
- 불황에 사서 호황에 파는게 최고의 투자다.

❗ 싸게 사서 비싸게 판다. = 잃지 않는 투자
   저평가 된걸 사고, 기다리고 가치가 상승했을 때 비싸게 판다.